Non transmission de l’ERP et contrat locatif commercial : la sanction n’est pas automatique - 12/12/2023

Deux affaires traitées devant la Cour de cassation ont permis de conclure que, dans le cadre d’un contrat de bail d’un local commercial, ne pas fournir l’état des risques et pollutions à son locataire ne sanctionne pas forcément le bailleur qui n’a alors pas à subir la résiliation du bail. Pourtant, l’article L. 125-5, II du Code de l’environnement stipule que toute location d’un local situé dans une zone dans laquelle un ERP doit être fourni implique l’annexe au contrat d’un ERP, daté de moins de six mois avant la date de signature dudit contrat. Le cas échéant, le locataire est en droit de solliciter une réduction du montant du loyer ou la résiliation du bail. La Cour de cassation s’est prononcée deux fois en faveur du bailleur non sanctionné, une première fois par son arrêt numéro 19-13.760 F-D, Cass, 3^e civ.10-9-2020, et la seconde récemment par son arrêt du 21 septembre dernier pris sous le numéro 22-15.850 F-D. Le droit commun propre aux contrats prime donc sur les dispositions du Code de l’environnement. Pour rappel, l’état des risques et pollutions est l’un des diagnostics annexés au DDT, constitué avant une mise en location, mais aussi en vente d’un bien immobilier. L’ERP doit figurer à toute annonce immobilière, et les visiteurs doivent pouvoir en prendre connaissance.